Betaal niet te weinig huur aan je kind
Geplaatst op: 07-10-2016, 11:09:59
Kan ik het huis op naam van de kinderen zetten? Een vraag die ons vaak gesteld wordt. Kennelijk is er behoefte aan informatie hierover. Onderstaand gaan wij op de mogelijkheid in het huis eerst aan de kinderen te verkopen en dan (terug) te huren.
Een van de mogelijkheden is dus om het huis aan je kinderen te verkopen en dan weer van hen (terug) te huren. Daarbij geef ik aan dat de huur vrij hoog is, namelijk 6% van de WOZ-waarde van de woning.
Op zich hoeft dat geen onoverkomelijk probleem te zijn als de ouders een goed pensioen hebben. Verkoop je als ouder je woning ter waarde van €300.000 aan je kinderen, dan moet je dus €18.000 per jaar aan huur betalen. Maar daarnaast mag je je kind ook nog jaarlijks €5.300 onbelast schenken. Dus totaal gaat er dan onbelast maar liefst €23.300 van de ouders naar het kind.
Er is wel een fiscaal addertje onder het gras. De fiscus zal namelijk de gehele transactie tegen het licht houden wanneer beide ouders overleden zijn. Dan wil de Belastingdienst namelijk erfbelasting heffen over het vermogen van de ouders dat naar de kinderen overgaat. En dan speelt artikel 10 Successiewet een rol.
Hebben de ouders namelijk tot hun overlijden in het huis gewoond dat de kinderen van hen hebben gekocht, dan mogen de ouders daarvan niet het “vruchtgenot” hebben gehad. In de wettelijke regeling is - simpel gezegd - bepaald dat daarvan sprake is als de ouders niet jaarlijks 6% van de waarde van de woning aan de kinderen hebben afgedragen als huur.
En aan die eis wordt strak de hand gehouden, zo blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad. Moeder had in die situatie namelijk te weinig huur betaald. Dus werd er bij haar zoon erfbelasting geheven over de waarde van de woning die al van hem was.
Waarschuwing
Stel dat u uw woning aan uw enige dochter verkoopt maar niet verhuist. U gaat uw oude huis van haar huren. De overdracht vindt plaats in september 2016 en op dat moment is de WOZ-waarde van uw woning €200.000. U moet dus €12.000 huur betalen aan uw dochter. U voert een automatische overboeking in bij uw bank en boekt iedere maand €1.000 over en daarmee is voor u de kous af.
Niets is minder waar. Want die 6% moet u ieder jaar aan uw dochter betalen om te voorkomen dat bij uw overlijden uw dochter erfbelasting moet betalen over het huis.
Jaarlijks krijgt u een nieuwe aanslag voor de WOZ en daarop staat wat het huis waard is. U moet dus telkens opnieuw kijken of de huur nog wel klopt. Is de WOZ waarde in 2017 €205.000 dan zult u dus in 2017 €12.300 huur moeten betalen. Doet u dat niet, dan is het oordeel van de Hoge Raad onverbiddelijk: de fiscus mag bij uw dochter erfbelasting heffen op grond van artikel 10 Successiewet.
Let op: voor de erfbelasting wordt gekeken naar wat u per jaar heeft betaald. Het is niet voldoende als u in maart 2017 (als de aanslag WOZ op de deurmat valt) de maandelijkse automatische overboeking (ingaande in april) verhoogt van €1.000 naar €1.025. Want over geheel 2017 gezien heeft u dan niet €12.300 betaald, maar slechts €12.225 en dat is dus minder 6%.
Bron: column van Ernst Loendersloot, kandidaat-notaris, op www.dft.nl van 5 oktober 2016